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Strukturierte Immobilien­finanzierungen

Smarte Lösungen für Immobilieninvestoren


Anforderungen an das Kreditgeschäft von morgen

Globalisierung, Digitalisierung, Urbanisierung: Die Anforderungen an die Finanzierung gewerblicher Immobilien haben sich in den vergangenen Jahren erheblich verändert und die Komplexität derartiger Transaktionen deutlich erhöht. Abzusehen ist, dass diese Anforderungen zukünftig sogar noch weiter steigen; denn mit den neuen Bedürfnissen, die durch diese Megatrends ausgelöst werden, entstehen auch neue Geschäftsmodelle, Angebotsstrukturen und Finanzierungsmöglichkeiten.


Mit unserem Segment Strukturierte Immobilienfinanzierungen haben wir uns auf diese neuen Anforderungen bereits frühzeitig eingestellt. Hierzu gehört vor allem der weitere Ausbau unserer Alleinstellungsmerkmale, für die wir im Markt bekannt sind: unsere Strukturierungsexpertise, die Kombination aus lokalem Markt-Know-how und umfassenden Branchenkenntnissen, unsere Bilanzkapazität und unsere Zuverlässigkeit. Bei unseren strukturierten Immobilienfinanzierungen setzen wir auf eine internationale Marktbearbeitung und auf die Digitalisierung unseres Geschäfts, um ein starker Partner für unsere Kunden zu sein.

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„Cross-Border- und Digitalisierungskompetenzen sind elementar.“

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Christof Winkelmann, Mitglied des Vorstands der Aareal Bank AG

Herr Winkelmann, welche Trends und Tendenzen beobachten Sie in der strukturierten Immobilienfinanzierung?

Auf dem Markt der Immobilienfinanzierung finden derzeit viele, zum Teil auch sehr tiefgreifende Veränderungen statt. Dies hat zum einen mit Megatrends zu tun, die sich weltweit immer stärker durchsetzen, und zum anderen mit regulatorischen Anforderungen. Bei den Megatrends sind es insbesondere die Globalisierung, die Urbanisierung und die Digitalisierung, die sich auf die gewerbliche Immobilienwirtschaft und damit auch auf uns als Immobilienfinanzierer niederschlagen. Gleichzeitig werden aber auch die regulatorischen Anforderungen immer anspruchsvoller, sodass in der Summe die Komplexität der Transaktionen immer mehr zunimmt.


Wie stellt sich die Aareal Bank auf die zunehmende Globalisierung ein?

Wir sind bereits seit vielen Jahren im In- und Ausland aktiv und verfügen daher über eine hohe Expertise im Bereich der Cross-Border-Finanzierung. Wir kennen die Branchen und Länder, in denen wir aktiv sind, sehr gut und haben in den vergangenen Jahrzehnten ein großes Netzwerk innerhalb der gewerblichen Immobilienwirtschaft aufgebaut. Dieses hilft uns sehr bei der Syndizierung unserer Finanzierungen und stellt einen großen Wettbewerbsvorteil dar, da die Fähigkeit, Kredite auszuplatzieren, immer wichtiger wird. Zu unseren zentralen strategischen Zielen zählt daher ein weiterer Ausbau unseres Netzwerks an Syndizierungspartnern. Gleichzeitig haben wir den Anteil unseres internationalen Geschäfts, zum Beispiel in den USA, deutlich ausgebaut.


Wie verändert sich der Markt für Immobilienfinanzierung durch den technologischen Wandel?

Zunächst einmal führt die Digitalisierung dazu, dass sich die Bedürfnisse der Nutzer von Immobilien erheblich verändern. Dies erfordert eine höhere Betreuungsintensität und damit ein aktiveres Management von Immobilien. Immobilienfinanzierer müssen daher nicht nur entsprechende Marktkenntnisse mitbringen, sondern auch frühzeitig relevante Trends erkennen und deren Auswirkungen einordnen und bewerten. Bei der Immobilienfinanzierung selbst nimmt die Bedeutung von digitalen Prozessen ebenfalls zu – weniger im Geschäft an sich, das vor allem fundiertes Know-how und langjährige Kontakte voraussetzt, aber in der Administration von Transaktionen. Hier können digitale Prozesse wesentliche Erleichterungen und Effizienzgewinne für beide Seiten erzielen.


In welchen Bereichen konkret?

Wir haben im vergangenen Jahr eine umfassende Digitalisierungsinitiative gestartet, die verschiedene Bereiche abdeckt und miteinander verzahnt. So haben wir beispielsweise das Aareal Client Cockpit entwickelt, das die künftige digitale Schnittstelle zu unseren Kunden darstellen wird – übersichtlich, nutzerfreundlich und optimiert auf die zentralen Prozessabläufe in der Kreditanbahnung. Um alle Markt­ und Objektinformationen zu überblicken und auswerten zu können, haben wir mit market:data eine strukturierte Datenbank interner und externer Immobilienmarktinformationen aufgebaut. Und um unsere eigenen Geschäftsprozesse noch effizienter und schneller zu gestalten, haben wir unter dem Begriff „Smart Process“ mehrere Digitalisierungsprojekte für unser Back-Office aufgelegt. Von diesen Projekten profitieren auch unsere Kunden, denn die zunehmende Komplexität der Transaktionen macht es nötig, dass die im Hintergrund stattfindenden Prozesse auch anspruchsvolle Aufgaben reibungslos, schnell und kostengünstig erledigen.

Internationale Präsenz und Cross-Border-Finanzierungen

Weltweit, rund um die Uhr: Mit unserer Präsenz in zahlreichen Ländern Europas, Nordamerikas und des asiatisch-pazifischen Raums haben wir uns auf die zunehmende Globalisierung der Finanz- und Immobilienmärkte bereits seit vielen Jahren eingestellt. Unseren nationalen wie internationalen Kunden bieten wir umfassende Immobilienfinanzierungslösungen und gewährleisten eine kompetente Beratung und Betreuung rund um den Globus.


Unsere Marktpositionen im Ausland haben wir stetig ausgebaut; in jüngster Zeit insbesondere in den USA und Kanada. In Australien sind wir 2018 in den Markt eingetreten. Auch in Europa waren wir im vergangenen Geschäftsjahr wieder für viele internationale Immobilieninvestoren die erste Wahl bei komplexen Cross-Border-Finanzierungen. Hierzu zählten beispielsweise Apollo Global Management und die Hotel­ Immobiliengesellschaft Pandox.

Apollo Global Management

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Im Sommer 2018 beauftragte Apollo Global Management die Aareal Bank mit der Finanzierung eines paneuropäischen Portfolios von Logistikimmobilien. Die fünfjährige Darlehensfazilität hat ein Volumen von bis zu 800 Mio. Euro und verschafft den mit Apollo Global Management verbundenen Fonds Stabilität, Sicherheit und Flexibilität für ihr wachsendes und diversifiziertes Portfolio an Logistikimmobilien in ganz Europa.


„Wir sind begeistert von der Fähigkeit der Aareal Bank, unseren Fonds eine stabile, langfristige Fazilität bereitzustellen, die das angestrebte Wachstum unserer Logistikimmobilien-Plattform in den kommenden Jahren unterstützt. Die Aareal Bank hat den gesamten Prozess äußerst effizient begleitet.“

Dominik Jais – Partner, European Principal Finance bei Apollo

Pandox AB

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Für ein europäisches Hotelportfolio der schwedischen Hotel-Immobiliengesellschaft Pandox AB hat die Aareal Bank im Herbst 2018 eine Finanzierung in Höhe von 447 Mio. Euro mit einer Laufzeit von fünf Jahren bereitgestellt.


Das Portfolio umfasst insgesamt 14 Hotels in Belgien, Deutschland, Österreich und den Niederlanden – darunter das Crowne Plaza Brüssel – Le Palace, das Radisson Blu in Köln oder das Park Hotel in Amsterdam. Die Hotels mit insgesamt rund 3.600 Zimmern befinden sich in erstklassigen Lagen und verfügen über eine hohe Qualität im oberen Full-Service-Segment.


„Bereits 2016 hatte uns die Aareal Bank bei der Finanzierung eines Teils des Portfolios unterstützt. Da wir mit der Zusammenarbeit sehr zufrieden sind und die Aareal Bank eine herausragende Kompetenz bei komplexen pan-europäischen Hotelportfolios besitzt, haben wir die Kooperation 2018 gerne ausgebaut und verlängert.“

Liia Nõu – Senior Executive Vice President and CFO at Pandox AB (publ)

Weitere herausragende internationale Finanzierungsprojekte im Geschäftsjahr 2018

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Das Aareal Client Cockpit

Das Aareal Client Cockpit ist eine künftige digitale Schnittstelle zwischen unseren Kunden im Bereich der Strukturierten Immobilienfinanzierung und der Aareal Bank. Hier erhalten sie Zugriff auf alle wichtigen Unterlagen und können effizient Dokumente und Informationen austauschen. Ziel des Aareal Client Cockpits ist es, unseren Kunden eine hohe Prozesstransparenz zu gewährleisten und ihnen die Möglichkeit zu bieten, mit uns noch schneller und effizienter zu kommunizieren.

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„Über das Client Cockpit kann der Kunde auf zahlreiche Informationen zurückgreifen und mit einem Blick erkennen, wie der Stand des Kreditanbahnungsprozesses ist. So kann er beispielsweise sehen, welche Prozessschritte bereits erledigt wurden und welche noch abzuarbeiten sind. Er kann Aufgaben erstellen und bearbeiten, Dokumente hochladen und abspeichern sowie Nachrichten an die Projektpartner verschicken“, sagt Bastian Haider, Projektleiter des Aareal Client Cockpits. „Uns war bei der Entwicklung des Cockpits vor allem wichtig, dass dieses nicht nur vielfältige Funktionen bietet und unnötige Medienbrüche vermeidet, sondern dass die Benutzung sehr intuitiv ist und sich unsere Kunden sofort auf dieser Plattform zurechtfinden. Daher haben wir bei der Entwicklung des Prototyps durchgehend mit Anwendern zusammengearbeitet und ihre Anmerkungen und Wünsche direkt umgesetzt.“


Das neue Aareal Client Cockpit wurde im Herbst 2018 auf der Expo Real erstmalig der Branche vorgestellt. Im Laufe des Geschäftsjahres 2019 wird es in den Markt eingeführt.

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Das smarte Back-Office

Auch in unserem Back-Office setzen wir auf innovative digitale Lösungen. Die Besonderheit dabei: Alle Lösungen sind aufeinander abgestimmt und ergänzen sich gegenseitig. Sie sorgen für eine bessere Datenlage, eine höhere Effizienz und eine größere Transparenz bei allen unseren administrativen Vorgängen.


Zu unseren wichtigsten Projekten zählen dabei market:data, Smart Process und Aareal Loan File 2.0:


  • Bei market:data handelt es sich um eine Datenbank, in der zahlreiche für die Immobilienfinanzierung relevante Informationen zusammengefasst sind. In ihr finden sich sowohl interne und externe Marktdaten als auch makroökonomische Kennzahlen. Mithilfe eines webbasierten Geo-Tools, das an „Google Maps“ erinnert, werden die Daten visuell auf­bereitet, sodass sich der Anwender schnell einen Überblick über die Umgebung machen und diese mit den Zahlen des ausgewählten Standorts vergleichen kann. Die Daten werden zentral gespeichert und können nach unterschiedlichsten Kriterien ausgewertet werden.
  • Das Projekt „Smart Process“ dient dazu, unsere Geschäftsprozesse zu digitalisieren. Hierzu analysieren wir alle Vorgänge, bei denen noch verhältnismäßig viele Dokumente auf Papierbasis verwendet werden und häufig Medienbrüche vorkommen. Der erste Prozess, der unter dem Projekt „Smart Process“ digitalisiert wird, ist der Kreditanbahnungsprozess. Hierzu entwickeln wir derzeit eine digitale Lösung mit dem Namen „DealFlow“.
  • 2017 haben wir mit dem Aareal Loan File eine elektronische Kreditakte eingeführt. Diese entwickeln wir nun mit dem Projekt „Aareal Loan File 2.0“ weiter. Dabei geht es nicht nur darum, eine digitale Ablage zu ermöglichen, sondern ein umfassendes Dokumentenmanagement-System zu entwickeln, um mit geringem Aufwand auch auf Entwürfe, E-Mails und ergänzende Daten rund um die Kreditakte zugreifen zu können. Aareal Loan File 2.0 soll eine durchgängig digitale Prozesskette herstellen und dadurch auch systematische Auswertungen und Abfragen möglich machen. Dadurch wird das tägliche Geschäft in der Kreditbearbeitung erheblich komfortabler und sicherer.

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